26.06.2026 | Immobilien und Recht

Heizungsraum kann Sondereigentum bleiben

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Räume mit gemeinschaftlich genutzten Anlagen nicht automatisch Gemeinschaftseigentum sind. Auch wenn sich dort Heizungen, Zähler oder Absperreinrichtungen befinden, kann der Raum selbst Sondereigentum bleiben, wenn die Teilungserklärung ihn wirksam so zuordnet.
Im Streitfall ging es um drei Kellerräume in einer Wohnungseigentumsanlage. In diesen Räumen befanden sich unter anderem Heiztechnik, Wasser- und Gaszähler sowie der Hauptstromkasten. Die übrigen Wohnungseigentümer wollten daraus ein Mitbesitzrecht ableiten und meinten, die Räume müssten wegen der dort untergebrachten Technik zwingend Gemeinschaftseigentum sein. Damit hatten sie vor dem BGH keinen Erfolg. Der Senat hat seine frühere strenge Rechtsprechung aufgegeben und klargestellt, dass § 5 Abs. 2 WEG nur die Anlagen und Einrichtungen selbst dem Gemeinschaftseigentum zuordnet, nicht aber automatisch den Raum, in dem sie stehen. Entscheidend ist also die sachenrechtliche Zuordnung in der Teilungserklärung.
Im konkreten Fall blieb es deshalb beim Sondereigentum des Wohnungseigentümers, dem die Kellerräume laut Teilungserklärung zugewiesen waren. Die Klage auf Mitbesitz und Zugang wurde abgewiesen.
Quelle: BGH, Urteil vom 20.02.2026, V ZR 34/25