Immobilien-News

Die Bundesregierung fördert seit dem 1. Juli 2026 verstärkt die Umwandlung leerstehender Büro- und Gewerbeimmobilien in Wohnraum. Über die KfW können Investoren hierfür einen Zuschuss beantragen. Vorgesehen sind bis zu 30.000 EUR je neu geschaffener Wohneinheit, maximal jedoch 300.000 EUR pro Unternehmen.
Ziel des Programms ist es, in angespannten Wohnungsmärkten zusätzlichen Wohnraum zu schaffen und vorhandene Gebäude besser zu nutzen. Besonders in Großstädten stehen weiterhin zahlreiche Büroflächen leer, während gleichzeitig ein erheblicher Wohnungsmangel besteht. Die Förderung soll die wirtschaftliche Attraktivität von Umnutzungsprojekten erhöhen, ersetzt jedoch keine umfassende Neubauoffensive.
Für Investoren und Unternehmer kann das Programm interessant sein, sofern sich die bauliche Umnutzung technisch und wirtschaftlich umsetzen lässt. Allerdings sind insbesondere energetische Anforderungen sowie die begrenzte Förderhöhe zu berücksichtigen, sodass die Zuschüsse bei größeren Projekten oft nur einen Teil der Gesamtkosten abdecken.
Für den Immobilienmarkt ist die Maßnahme ein weiteres Signal, dass der Fokus der Wohnungspolitik zunehmend auf Umbau, Nachverdichtung und der Aktivierung bestehender Flächen liegt. Ob dadurch kurzfristig spürbar mehr Wohnraum entsteht, hängt vor allem von der praktischen Umsetzung in den Kommunen ab.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteilen vom 20. Mai 2026 entschieden, dass Vermieter die Kosten einer neuen gewerblichen Wärmeversorgung nicht automatisch in voller Höhe auf Mieter umlegen dürfen, wenn die Wohnungen zuvor mit von den Mietern selbst betriebenen Einzelöfen beheizt wurden.
Betroffen waren Fälle, in denen Vermieter die Versorgung auf ein zentrales Wärmecontracting umgestellt hatten.
Hintergrund ist, dass § 556c BGB nur dann greift, wenn der Mieter bereits zuvor Wärme- oder Warmwasserkosten als Betriebskosten tragen musste. Genau daran fehlte es in den entschiedenen Fällen, weil die Mieter ihre bisherigen Heizgeräte selbst betrieben und die Kosten nicht über die Betriebskostenabrechnung liefen.
Der BGH hat außerdem eine entsprechende Anwendung der Vorschrift abgelehnt. Damit können Vermieter sich in solchen Konstellationen nicht ohne Weiteres auf die Regeln zum Wärmecontracting stützen, um sämtliche Lieferkosten weiterzugeben.
Ganz ausgeschlossen ist eine Kostenbeteiligung der Mieter aber nicht. Nach Auffassung des BGH kann eine stillschweigende Vereinbarung in Betracht kommen, wenn Mieter nach der Umstellung die geforderten Heizkostenvorauszahlungen tatsächlich gezahlt haben; ob dies auch die vollständigen Contractingkosten umfasst, müssen die Vorinstanzen nun weiter prüfen.
Bei der Umstellung von Einzelheizungen auf zentrale Wärmelieferung kommt es entscheidend auf den Mietvertrag, die konkrete Kommunikation und das Verhalten der Parteien nach der Umstellung an. Eine automatische Umlage sämtlicher Wärmelieferungskosten ist jedenfalls nicht selbstverständlich.
Quelle: BGH, Urteile v. 20.5.2026, VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25

Das Niedersächsische Finanzgericht hat mit Beschluss vom 13. Mai 2026 (Az. 1 V 102/25) entschieden, dass ein Grundstück bei ausschließlicher Wohnnutzung insgesamt als Wohnnutzung zu behandeln ist. Das gilt auch dann, wenn sich darauf zusätzlich Nutzflächen oder Nebengebäude befinden.
Im Streitfall ging es um die Grundsteuer nach dem Niedersächsischen Grundsteuergesetz. Die Finanzverwaltung hatte bestimmte Flächen offenbar nicht der Wohnnutzung zugerechnet, obwohl das Grundstück tatsächlich nur zu Wohnzwecken verwendet wurde. Das Gericht hielt diese Sichtweise für zu pauschal.
Nach Auffassung des Finanzgerichts kann es bei einer reinen Wohnnutzung keine abweichende Nutzung einzelner Gebäude geben. Deshalb sind auch Nutzflächen auf dem Grundstück in die Wohnnutzung einzubeziehen. Für die Grundsteuer kann das erhebliche Bedeutung haben, weil sich dadurch die steuerliche Einordnung eines Grundstücks verändern kann.
Wer von einer ähnlichen Einstufung betroffen ist, sollte prüfen lassen, ob gegen den Grundsteuerbescheid vorgegangen werden kann.
Quelle: Niedersächsisches FG, Beschluss v. 13.05.2026, Az. 1 V 102/25

Mit Urteil vom 11. März 2026 hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg entschieden, dass Zahlungen eines Mieters an einen Dritten (z. B. einen Gläubiger des Vermieters) beim Vermieter als steuerpflichtige Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen sind.
Der Tatbestand der Einnahmensteuer nach § 2 Abs. 1 Satz 3 EStG erfasst auch Zuwendungen, die der Steuerpflichtige an einen Dritten leistet, wenn hierdurch eine wirtschaftliche Belastung beim Empfänger vermieden wird.
Das Gericht bestätigte die steuerliche Erfassung. § 2 EStG definiere Einnahmen wertneutral als alles, was der Steuerpflichtige im Rahmen einer Einkunftsart tatsächlich erlangt. Die Drittwirkung der Zahlung führe nicht dazu, dass die Einnahme beim Vermieter entfällt.
Die Entscheidung ist insbesondere für die Gestaltung von Mietverträgen und die steuerliche Behandlung von Zahlungen an Dritte (z. B. bei Zwangsversteigerungen, Grundschulden oder sonstigen Sicherungsrechten) relevant.
Quelle: FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 11.3.2026, 11 K 11216/24

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Frist für eine nachträgliche Abrechnung der Grundsteuer gegenüber Mietern erst beginnt, wenn über einen Einspruch gegen die Grundlagenbescheide endgültig entschieden wurde.
Im zugrunde liegenden Fall konnte eine Vermieterin die Grundsteuer zunächst nicht abschließend abrechnen, da die maßgeblichen Bescheide zur Festsetzung noch nicht bestandskräftig waren. Nach Abschluss des Einspruchsverfahrens nahm sie eine Nachberechnung vor. Die Mieter hielten diese jedoch für verspätet.
Der BGH stellte klar, dass während eines laufenden Einspruchsverfahrens ein Abrechnungshindernis besteht. Erst wenn feststeht, in welcher Höhe die Grundsteuer endgültig festgesetzt wird, beginnt die Frist für die Nachberechnung gegenüber den Mietern zu laufen.
Für Vermieter bedeutet das, dass eine spätere Abrechnung möglich bleibt, wenn gegen die Grundlagenbescheide Einspruch eingelegt wurde. Entscheidend ist jedoch, die Nachberechnung nach Abschluss des Verfahrens zeitnah vorzunehmen.
Quelle: BGH, Urteil vom 20.05.2026 – VIII ZR 6/24

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 25. März 2026 (Az. II R 30/25) eine wichtige Entscheidung zur Grunderwerbsteuer bei Treuhandverhältnissen getroffen.
Im Streitfall ging es um eine Personengesellschaft, zu deren Vermögen ein Grundstück gehörte. Ein Gesellschafter hielt seinen Gesellschaftsanteil aufgrund einer Treuhandvereinbarung für einen Treugeber. Die Frage war, ob bereits diese Vereinbarung dazu führt, dass das Grundstück grunderwerbsteuerlich einem anderen zuzurechnen ist.
Der BFH verneinte dies. Allein der Abschluss einer Treuhandvereinbarung über einen Gesellschaftsanteil ändert die grunderwerbsteuerliche Zurechnung des Grundstücks nicht. Auch der Tatbestand des § 1 Abs. 2 GrEStG wird dadurch nicht erfüllt.
Erst wenn der Treugeber den Gesellschaftsanteil unmittelbar vom Treuhänder erwirbt, kann, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2a GrEStG entstehen.
Das Urteil schafft mehr Rechtssicherheit für Treuhandgestaltungen bei grundbesitzenden Personengesellschaften. Es stellt klar, dass die bloße Treuhandabrede keine Grunderwerbsteuer auslöst. Steuerlich relevant wird erst die tatsächliche Übertragung des Gesellschaftsanteils auf den Treugeber.
Quelle: BFH, Urteil v. 25.3.2026, II R 30/25

Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften können seit dem 15. April 2026 Fördermittel für Ladeinfrastruktur in Mehrparteienhäusern beantragen. Das Programm unterstützt den Aufbau privater Ladepunkte und der notwendigen Vorverkabelung mit bis zu 2.000 EUR pro Stellplatz.
Die Antragstellung läuft online über das Förderportal. Für Wohnungseigentümergemeinschaften, private Eigentümer, kleine und mittlere Unternehmen sowie große Wohnungsunternehmen endet die Frist am 10. November 2026. Für Empfängergruppe 3 endet die Antragsfrist bereits am 15. Oktober 2026.

Die Zuschüsse werden pauschal je Stellplatz gewährt und betragen:
• bis zu 1.500 EUR für einen Ladepunkt inklusive Wallbox
• bis zu 2.000 EUR für einen bidirektionalen Ladepunkt
• bis zu 1.300 EUR für reine Vorverkabelung ohne Ladepunkt

Voraussetzung ist unter anderem, dass das Vorhaben in einem bestehenden Mehrfamilienhaus umgesetzt wird und mindestens sechs Stellplätze elektrifiziert werden. Außerdem müssen mindestens 20 % der Stellplätze vorverkabelt werden. Der Antrag sollte rechtzeitig gestellt werden, da die Förderung nur im Rahmen der verfügbaren Mittel vergeben wird. Nach Bewilligung muss die Maßnahme innerhalb von 24 Monaten umgesetzt werden. Die verbindliche Beauftragung der Arbeiten muss innerhalb von 9 Monaten nach Bewilligung erfolgen. Der WEG-Beschluss kann in der Regel innerhalb von 6 Monaten nach Bewilligung nachgereicht werden.
Für Vermieter kann das Programm die Attraktivität ihrer Immobilien erhöhen und die Nachfrage von Mietern mit Elektrofahrzeugen besser bedienen. Wer die Ladeinfrastruktur frühzeitig plant, verschafft sich zudem einen Wettbewerbsvorteil im Bestand.
Informationen und die Antragstellung finden Sie hier:
https://www.laden-im-mehrparteienhaus.de/antragstellung/

Der Bundesgerichtshof hat am 7. November 2025 entschieden, dass bei einem sittenwidrigen Grundstückskaufvertrag nach § 138 Abs. 1 BGB grundsätzlich ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums bestehen kann. Maßgeblich ist, dass die Nichtigkeit in diesem Fall regelmäßig nur das schuldrechtliche Kaufgeschäft erfasst, nicht aber automatisch die dingliche Eigentumsübertragung.
Im Streitfall ging es um ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bei einem Grundstücksgeschäft. Der BGH stellte klar, dass der Verkäufer nicht bloß auf eine Grundbuchberichtigung verwiesen werden darf, wenn der Käufer bereits wirksam Eigentum erlangt hat. Dann kommt vielmehr ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Betracht.
Für die Praxis ist die Entscheidung wichtig, weil sie die Risiken stark unausgeglichener Immobiliengeschäfte unterstreicht. Wer ein Geschäft wegen Sittenwidrigkeit angreifen will, kann sich damit nicht nur auf die Unwirksamkeit des Vertrags berufen, sondern unter Umständen auch die Rückübertragung des Grundstücks verlangen.
Quelle: BGH, Urteil vom 7. November 2025 – V ZR 155/24

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nicht ohne Weiteres gleichmäßig auf alle Wohneinheiten verteilt werden dürfen.
Im Streitfall ging es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit sehr unterschiedlich großen Wohnungen. Die Kosten einer Balkonsanierung sollten per Mehrheitsbeschluss zu gleichen Teilen auf alle Einheiten umgelegt werden.
Der BGH stellte klar, dass bei stark unterschiedlichen Wohnungsgrößen eine solche Verteilung regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Größere Wohnungen profitieren in der Regel stärker vom Werterhalt oder einer Wertsteigerung. Deshalb kann es sachgerechter sein, die Kosten nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen.
Für Wohnungseigentümer bedeutet das, ein geänderter Kostenverteilungsschlüssel muss angemessen sein und darf einzelne Eigentümer nicht ungerechtfertigt benachteiligen.
Quelle: BGH, Urteil vom 24.04.2026, V ZR 50/25

Das Verwaltungsgericht Würzburg hat klargestellt, dass Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude grundsätzlich keinen Anspruch auf eine Abrissgenehmigung haben.
Im entschiedenen Fall wollte eine Immobiliengesellschaft ein denkmalgeschütztes ehemaliges Sanatorium in Bad Kissingen abreißen und durch einen Neubau ersetzen. Die Stadt verweigerte die denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Das Gericht bestätigte diese Entscheidung.
Nach Auffassung des Gerichts kann eine Abrissgenehmigung versagt werden, wenn gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für den Erhalt sprechen. Diese können sich bereits aus der besonderen historischen, architektonischen oder städtebaulichen Bedeutung des Gebäudes ergeben.
Auch wirtschaftliche Gründe führen nicht automatisch zu einem Anspruch auf Abriss. Hohe Sanierungskosten allein reichen nicht aus. Eigentümer müssen nachweisen, dass eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung nicht möglich ist.
Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude in Kenntnis seines Zustands und Schutzstatus erwirbt, trägt das wirtschaftliche Risiko grundsätzlich selbst.
Quelle: VG Würzburg, Urteil vom 17.04.2026, Az. W 5 K 25.782

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, wird ein Baumangel beseitigt, darf der Unternehmer die Kosten nicht mit dem Argument kürzen, der Besteller erhalte dadurch einen Vorteil „neu für alt“.
Im Streitfall ging es um ein mangelhaft errichtetes Fahrsilo, das über Jahre genutzt werden konnte. Der Unternehmer wollte den Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung kürzen, weil der Besteller durch die spätere Nachbesserung länger von dem Werk profitiere.
Der BGH lehnte dies ab. Der Unternehmer muss die Kosten der Nacherfüllung vollständig tragen. Das gilt auch dann, wenn der Mangel erst spät entdeckt oder beseitigt wird.
Eine Ausnahme besteht nur für sogenannte Sowieso-Kosten. Das sind Kosten, die auch bei einer mangelfreien Herstellung von Anfang an angefallen wären.
Für Bauherren und Auftraggeber bedeutet das, bei Mängeln darf der Kostenvorschuss grundsätzlich nicht wegen eines angeblichen Vorteils gekürzt werden.
Quelle: BGH, Urteil vom 27.11.2025, VII ZR 112/24

Das Landgericht Flensburg hat entschieden, dass ein Vermieter bei wechselseitigen Störungen in einer Hausgemeinschaft nicht ohne Weiteres einen beliebigen Mieter fristlos kündigen darf. Ist dem Vermieter bekannt, dass mehrere Parteien sich gegenseitig belasten, muss er zunächst niedrigschwellige Aufklärungsbemühungen unternehmen und den wahrscheinlichen Initiator der Störung ermitteln.
Im konkreten Fall ging es um die Kündigung einer seit langem bewohnten Wohnung wegen angeblicher nachhaltiger Hausfriedensstörungen. Das LG hob das Räumungsurteil der Vorinstanz auf und wies die Klage ab, weil die Klägerin keine ausreichenden Bemühungen zur Klärung der Verantwortlichkeit unternommen hatte.
Eine außerordentliche Kündigung wegen Störung des Hausfriedens setzt nicht nur eine erhebliche Pflichtverletzung voraus, sondern auch eine sorgfältige Auswahl des richtigen Kündigungsadressaten. Unterbleibt diese Prüfung, kann die Kündigung wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben unwirksam sein.
Quelle: LG Flensburg, Urteil vom 17. April 2026 – 1 S 64/25

Das OLG Frankfurt a. M. hat entschieden, dass eine Bambushecke auch über sechs Meter hoch sein darf, wenn die Grenzabstände eingehalten werden und keine unzumutbare Beeinträchtigung des Nachbarn vorliegt. Bambus kann dabei als Hecke im Sinne des hessischen Nachbarrechts gelten.
Quelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 1.7.2026 – 17 U 132/22